20日，原告张某（乙方）与被告**公司（甲方）签订《房子出租合同书》，双方约定：甲方赞同将座落于文山路98号楼的第壹、贰、五楼及伙房，院内除配电室、暖气房以外的五间房子租给乙方用，租期为5年，从28日起至28日止，年租金为5万元，由乙方按年计付，每年4月28近日首付50%，剩下年底结清；合同期满，甲方提供给乙方的水、电、暖、桌、椅、凳、空调应完好无损地交给甲方，如有损毁按原价赔偿（具体数目按附表）；期内，水、电费由乙方负担；乙方在承租期间，因为使用方法不对或自行改建房子导致损毁，要负责修复或赔偿损失；乙方要按规定时间足额缴付租金，无正当理由超越规定三个月不交纳租金，甲方有权收回所租的房子。合同签订后，被告**公司将涉案房子的钥匙出货给原告。此后，原告张某开始以“**大酒店”的名义依据开餐饮业的需要对房子进行装修、购置有关设施、招收职员并进行了肯定时期的广告宣传。但“**大酒店”并未经工商企业注册。

20日，被告**公司书面公告原告：你们协议所指向的出租物的所有权不属**公司，我单位也从未委托**公司对外签订房子出租合同，故你与**公司签订的房子出租合同无效，望你接函后务必于10日内与**公司协商解除合同，逾期我单位将依法行使权利。并附有房子权属的证明。原告庭审中承认25日收到**企业的函件特快专递。
7日，被告**公司以电报形式公告原告解除合同：你与我单位20日签订房子出租合同后，威海公司得知，立即公告我单位需要与你解除合同，理由是该房地产权不是我单位，为此，我单位进行了查证后，得知该房地产权不属我公司，故期望你与我单位准时协商解除合同，以防止给你导致不应的损失。现原告需要二被告连带赔偿包含装修装修、购买办公及酒店用品、职员薪资、广告宣传等各项损失共计219087.08元。

[裁判要素]：

法院经审理觉得：依据有关法律规定，无处分权的人处分别人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后获得处分权的，该合同有效；依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，根据其规定。据此，被告**公司以其无产权的房子与原告张某签订出租合同，在权利人追认或者原告张某获得处分权前，该合同属效力待定的合同。而作为权利人的被告**公司在得知后即以书面形式拒绝追认，故被告**公司与原告张某20日签订的出租合同成立，但是无效。虽双方约定的出租期限为28日至28日，但该合同成立的时间为20日。

原告张某出租房子的目的是经营酒店，其在合同订立后为履行合同进行房子的装修、广告宣传、购置设施、招收职员等筹备工作是正当的。被告**公司称原告张某的租期自28日开始，被告**公司承担自28日的租期开始后的法律责任与原告张某进行装修未征得被告**公司赞同的原因不当，不予支持。被告**公司在明知自己无产权的状况下仍与原告张某签订出租合同，违背了诚实信用的原则，由此导致合同无效，应当赔偿原告张某为筹备履行合同所支出的合理成本。原告张某对房子的装修，作为房子添附物已与房子形成整体，折除将影响用价值，可依据装修的现价值由被告**公司对原告予以补偿。同时，原告张某为酒店的开始营业招收职员并包吃包住、发放薪资，符合行业习惯，该成本亦属合理。而原告所倡导的广告宣传费45200元，有文登市电*台提供的广告发布业务合同证明可证实，且该广告宣传行为在原告张某25日接到被告**公司倡导出租物的所有权、需要原告张某与被告**公司解除合同公告以前已实质履行，该损失的数额已经确定，至于该广告发布费原告张某是不是支付，系另一法律关系，与被告**公司无关。